O aluguel e as aplicações dos índices de reajustes
Comentários sobre a distinção entre indexadores, a composição e o uso do IGP-M para corrigir aluguéis.
No entender primário, a inflação é o pivô dos indexadores.
25/04/2011
A distinção entre os vários indexadores em vigor no País, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), utilizado para corrigir os valores da grande maioria dos contratos de locação, é abordada em artigo do diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato da Habitação (Secovi/SP), publicado a seguir.
Jaques Bushatsky*
Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações existentes entre eles.
A) O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre os dias 01 a 30 de cada mês, em 11 capitais brasileiras, medindo a variação do custo de vida de pessoas que recebem entre um e oito salários mínimos. Este é o índice adotado para apuração da inflação oficial do País.
B) O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é calculado desde 1980, em moldes semelhantes ao INPC, porém reflete o custo de vida das famílias com renda mensal de um a 40 salários mínimos. O IPCA é utilizado como alvo das metas de inflação no Brasil, e mede a evolução nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e Goiânia.
C) O Índice Geral de Preços (IGP-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), é uma média ponderada do IPA (Índice de Preços no Atacado), do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), sendo apresentado em três modalidades – o IGP-DI, o IGP-10 e o IGP-M –, distintas entre si pelos períodos de coleta.
D) o IPC, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, da Universidade de São Paulo (Fipe/USP) apura o custo geral de bens e serviços comprados por um consumidor típico, sendo computado em um período de 30 dias.
Em contratos de locação, a escolha do índice de reajuste diz respeito tão somente aos contratantes, possibilitada até a alteração do índice inicialmente eleito (artigo 18 da Lei nº 8.245/91).
A propósito da locação, somente é proibido: vincular a variação à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo (artigo 17 da mesma lei); prever periodicidade inferior a um ano (artigo 28, parágrafo 1º da Lei nº 9.069/95 – Plano real); e artigo 2º, parágrafo 1º da Lei nº 10.192/01.
Pois bem. Eleito determinado índice inflacionário, e obedecida a periodicidade legal, cumpre aos contratantes aplicarem o índice, exceto se ocorrer, porventura, situação de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir (essa situação, que já ocorreu no Brasil, não é usual e se deve a eventual mudança de critério no cálculo, ingerência na medição e a outros fatores normalmente externos à construção do índice).
Aplicado o índice, é irrelevante para a sua validade o resultado aritmético, pois se busca, com sua aplicação, a expressão monetária, em reais, do valor original atualizado. Por isso mesmo, há pouco mais de um ano, causou certo espanto a aplicação de índices denominados “negativos”, que reduziam o valor nominal do aluguel. Era legal aquela redução nominal, como o é a atual correção.
Tópico que merece reflexão é o da escolha do índice. Como já foi dito, cada um dos índices está atrelado a uma movimentação econômica - nem sempre a melhor para balizar um concreto pacto de locação.
Evidentemente, conforme o período de apuração um mesmo índice levará os valores a destinos bem divergentes. Mais uma vez buscando exemplos, a aplicação anual do reajuste, com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), em julho de 2009, redundou no fator 1,0152 e, no mês seguinte, no fator 0,9933. Isto mostra que reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto, reduziram. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor real, efetivo, da moeda, que é assim preservado.
Lembrada a mecânica dos reajustes e o significado dos índices inflacionários, se mostra bem evidente a legalidade da respectiva aplicação. Principalmente, deve ser anotado que caberá aos contratantes, além de estudarem adequadamente a eleição de um determinado índice, respeitarem a eleição que livremente pactuaram.
*Diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi/SP.
Jaques Bushatsky*
Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações existentes entre eles.
A) O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre os dias 01 a 30 de cada mês, em 11 capitais brasileiras, medindo a variação do custo de vida de pessoas que recebem entre um e oito salários mínimos. Este é o índice adotado para apuração da inflação oficial do País.
B) O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é calculado desde 1980, em moldes semelhantes ao INPC, porém reflete o custo de vida das famílias com renda mensal de um a 40 salários mínimos. O IPCA é utilizado como alvo das metas de inflação no Brasil, e mede a evolução nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e Goiânia.
C) O Índice Geral de Preços (IGP-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), é uma média ponderada do IPA (Índice de Preços no Atacado), do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), sendo apresentado em três modalidades – o IGP-DI, o IGP-10 e o IGP-M –, distintas entre si pelos períodos de coleta.
D) o IPC, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, da Universidade de São Paulo (Fipe/USP) apura o custo geral de bens e serviços comprados por um consumidor típico, sendo computado em um período de 30 dias.
Em contratos de locação, a escolha do índice de reajuste diz respeito tão somente aos contratantes, possibilitada até a alteração do índice inicialmente eleito (artigo 18 da Lei nº 8.245/91).
A propósito da locação, somente é proibido: vincular a variação à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo (artigo 17 da mesma lei); prever periodicidade inferior a um ano (artigo 28, parágrafo 1º da Lei nº 9.069/95 – Plano real); e artigo 2º, parágrafo 1º da Lei nº 10.192/01.
Pois bem. Eleito determinado índice inflacionário, e obedecida a periodicidade legal, cumpre aos contratantes aplicarem o índice, exceto se ocorrer, porventura, situação de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir (essa situação, que já ocorreu no Brasil, não é usual e se deve a eventual mudança de critério no cálculo, ingerência na medição e a outros fatores normalmente externos à construção do índice).
Aplicado o índice, é irrelevante para a sua validade o resultado aritmético, pois se busca, com sua aplicação, a expressão monetária, em reais, do valor original atualizado. Por isso mesmo, há pouco mais de um ano, causou certo espanto a aplicação de índices denominados “negativos”, que reduziam o valor nominal do aluguel. Era legal aquela redução nominal, como o é a atual correção.
Tópico que merece reflexão é o da escolha do índice. Como já foi dito, cada um dos índices está atrelado a uma movimentação econômica - nem sempre a melhor para balizar um concreto pacto de locação.
Evidentemente, conforme o período de apuração um mesmo índice levará os valores a destinos bem divergentes. Mais uma vez buscando exemplos, a aplicação anual do reajuste, com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), em julho de 2009, redundou no fator 1,0152 e, no mês seguinte, no fator 0,9933. Isto mostra que reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto, reduziram. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor real, efetivo, da moeda, que é assim preservado.
Lembrada a mecânica dos reajustes e o significado dos índices inflacionários, se mostra bem evidente a legalidade da respectiva aplicação. Principalmente, deve ser anotado que caberá aos contratantes, além de estudarem adequadamente a eleição de um determinado índice, respeitarem a eleição que livremente pactuaram.
*Diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi/SP.
Fonte ; Imovelweb.com.br