Registros obrigatórios

O advogado Breno Renato explica que o condomínio deve se inscrever no CNPJ por força de instrução normativa

 
- Para ser legalmente constituído, um condomínio precisa obedecer a certos procedimentos, sob pena de sofrer consequências judiciais. Um desses documentos é o Registro Imobiliário (RI), número de identificação recebido assim que é feito o registro da incorporação e a convenção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis competente. Outro procedimento é a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ).

Ambos os registros são obrigatórios. Na falta do RI, os apartamentos não podem sequer ser comercializados, já que, nesse caso, não houve a individualização das frações ideais das unidades, como conta o diretor jurídico da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Breno Renato Marques Fabrino. “Um condomínio, apesar de não ser considerado legalmente uma pessoa jurídica na acepção legal do termo, também deve se inscrever no CNPJ por força da Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil (1.005/2010).”

Como os condomínios estão sujeito à incidência, apuração ou recolhimento de tributos federais, é obrigatória a inscrição no CNPJ. “O condomínio está sujeito ao recolhimento de tributos federais quando faz pagamentos a empregados e prestadores de serviço autônomos, o que é parte essencial da vida condominial, de forma que é realmente necessária a referida inscrição”, exemplifica Breno.

O fato de o condomínio não ter um CNPJ pode ser um problema até mesmo para ajuizar ações de cobrança de condôminos inadimplentes. Isso porque o setor de distribuição de feitos judiciais pode não aceitar a distribuição da petição inicial da ação. “Mas mesmo assim seria possível o ajuizamento da ação, tendo em vista que o condomínio não é pessoa jurídica na acepção legal do termo e o direito de ação é previsto na Constituição Federal”, acrescenta o advogado.

Breno diz que, apesar de a entrada de ação judicial para cobrança do condomínio não ter relação direta com recolhimento ou incidência de tributos federais, o juiz pode determinar a regularização da situação perante a Receita Federal no decorrer do processo. “Enfim, o melhor é que haja a inscrição no CNPJ para evitar tais problemas.”

Mas, no caso de condomínios que não têm o cadastro, para se precaver quanto a problemas futuros a recomendação é ter um registro de caixa que ateste as receitas e despesas, incluindo, naturalmente, o lançamento das taxas condominiais recebidas. “De forma que pela apreciação dos balancetes mensais seria possível atestar quais unidades estariam adimplentes e quais estariam inadimplentes”, observa Breno.

Em caso de cobrança, basta o condomínio declarar que as taxas estão em aberto, cabendo ao morador inadimplente a obrigação de comprovar que houve pagamento por meio de recibo.