Rateio e Fração Ideal

Paulo Viana*

 

Quanto ao rateio das despesas do  condomínio, a legislação que deve ser feita conforma determina a convenção (art. 1, 334  , inciso I, do CC), ou, se a convenção for omissa, devem ser repartidas as  despesas de manutenção do condomínio na proporção das  frações  ideais dos proprietários (art. 1.336, inciso I). Apolêmica se acirra, pela divergência de  opiniões do que seja  fração ideal.

Fração ideal é um número puro, que pode ser representado na forma decimal ou na forma fracionária, que é obtido pela divisão da parte pelo todo e representa o quanto uma determinada parte corresponde a este todo. (Ou seja, a fração  ¼  um quarto) pode também ser representada pelo número 0,25.

Anteriormente ao advento da Lei n.° 10.931, de 2004, o Novo Código Civil de 2002, previa que a fração ideal deveria ser calculada pela proporção entre o valor da unidade em relação ao todo da edificação, o que  embora fosse tecnicamente possível, trazia grandes dificuldades.

Mas  antes do Novo Código Civil, de 2002, a fração ideal já era calculada conforme alínea i, do artigo 32, combinado com artigo 53, da Lei 4.591/64, utilizando-se a norma brasileira NBR 12.721 da  ABNT, o que não foi revogado ou modificado pelo novel codex civil, haja  vista  alteração introduzida pela Lei 10.931/2004. Esta é a opinião do ilustre professor Melhim Namem Chalhub**, renomado jurista  da  escol, à qual nos filiamos.

Isso porque o direito brasileiro é construído sobre princípios jurídicos, dentre os  quais aquele que  determina que não existe norma inútil e que a interpretação deve levar em conta todo o ornamento (interpretação sistemática), no direito condominial, a fração ideal da unidade autônoma, corresponde à proporcionalidade entre área da  unidade em relação à área total do Edifício e, deve ser calculada por  Engenheiro civil, devidamente registrado no CREA, segundo a
norma brasileira NBR 12.721, em Quadro II.

Além da questão do rateio de  despesas, a fração ideal é  de grande importância para a determinação da proporcionalidade do rateio do valor, nos casos de venda ou desapropriação (art. 1.358), bem como para as  tomadas de decisão nas  Assembléias, quando a convenção não estabeleça outro critério de  contagem de votos.

*Paulo Viana Cunha

Advogado inscrito na OAB/MG sob o nº 87.980;Especializado em Negócios Imobiliários;Especialista em Direito de Empresa;Presidente do IBEI - Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários;Coordenador Adjunto da Câmara de Mercado Imobiliário e Construção Civil da CAMINAS - Câmara Mineira de Arbitragem;Membro da ABAMI - Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário;Membro da Comissão Especial de Direito Urbanístico da OAB/MG;Membro da Comissão de Mediação e Arbitragem da OAB/MG.Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG. Instrutor  do curso GESTÃO LEGAL
 

*Chalhub, Melhim Namem, Da Incorporação Imobiliária: Rio de Janeiro: Renovar,2005