Fração ideal, mas polêmica

O presidente do Ibei, Paulo Viana, diz que o cálculo de rateio de despesas segue lei de 1964

Um assunto que sempre gera polêmica, a atribuição do valor do condomínio conforme a fração ideal, ou seja, proporcionalmente à dimensão do apartamento, volta e meia é contestada. Entre os questionamentos está o fato de que a área comum é a mesma para todos os moradores. Também há aqueles que, por ter um hidrômetro individual, não concordam em entrar no rateio com aqueles que não contam com o sistema.

Primeiramente, é preciso entender que o valor do condomínio deve ser estabelecido de acordo com a fração ideal, porque assim está disposto na legislação brasileira, como explica o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Paulo Viana Cunha. Mas é preciso considerar que o inciso I dos artigos 1.334 e 1.336 do Código Civil conferem liberdade na maneira de se estabelecer esse rateio na convenção condominial. “Desde que não contrarie os princípios gerais do direito, do bem comum e não causem o enriquecimento de uns à custa do prejuízo de outros condôminos.”

Segundo Paulo Viana, nesses dispositivos, o legislador estabeleceu que caso não seja disposto de outra forma na convenção, o rateio das despesas deve ser proporcional às frações ideais de cada um dos moradores. “Essa forma de cálculo foi instituída desde a Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias (4.591/1964), por ser considerada mais justa.” A justificativa para a adoção é que ela espelha a parte de cada um dos condôminos no total da propriedade. “Incluindo as áreas privativas e as comuns, de forma que quem tem área maior paga mais, e quem tem área menor paga menos”, esclarece o presidente do Ibei.

Para se chegar a esse valor, é preciso considerar a metragem total da edificação, fazer a proporção de cada imóvel nesse todo e, a partir daí, atribuir a cada unidade o que é gasto pelo condomínio, percentualmente. “O cálculo das frações ideais leva em consideração a chamada área útil, constituída pela área interna da unidade autônoma, somada à proporção que lhe cabe das áreas comuns (internas e externas)”, explica Paulo.

JUSTIFICATIVA 

Um dos motivos de contestações a essa forma de cálculo se deve ao que o presidente do Ibei chama de sentimento individual do que seja justo. “Algumas pessoas entendem que não devem pagar mais do que os outros porque utilizam igualmente, ou até menos, do bem havido em comum.”

Como exemplo, ele cita o caso de um dono de apartamento térreo que queria ser isentado da taxa de condomínio porque não fazia uso do elevador e sua unidade tinha entrada e fornecimento de água independentes. “Ele estava se esquecendo, que também deveria contribuir com a manutenção das fachadas, do telhado, da rede de esgoto, além de segurança, seguros, desinsetizações e tudo o mais que ordinariamente compõe os gastos de manutenção das áreas comuns”, lembra Paulo.