Feirões e leilões: dicas para compra segura de imóvel
Nacional - Quando não há cautela, o sonho da casa própria pode transformar-se em pesadelo, com origem em vários fatores. Um deles é a compra por impulso, situação estimulada quando ocorrem eventos precedidos por fortes apelos promocionais, como os chamados feirões de imóveis, e os leilões.
“São necessários alguns cuidados com leilões e feirões. No caso de leilão, imóvel usado pode estar ocupado pelo antigo mutuário ou por invasor, e a obrigação em desocupá-lo é do novo proprietário. Nesse caso, se não houver acordo, a briga pode arrastar-se na Justiça por anos a fio”, alerta o presidente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec), José Geraldo Tardin.
Tardin acrescenta que, ainda no referente a leilões, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra - inclusive no que se refere a eventuais débitos condominiais e de IPTU. Nesse sentido, o cuidado em verificar a “saúde” do imóvel deve ser aplicado mesmo em não se tratando de leilões.
Outro componente que pode trazer surpresa desagradável, de acordo com Tardin, é o cálculo ilusório de quanto custará o financiamento. Simplesmente utilizar o simulador não é suficiente. Ele diz que os “acessórios” também pesam significativamente nos cálculos, para levar à conclusão sobre qual será o valor mensal a pagar pela amortização (pagamento parcelado do valor financiado, até a quitação total) do financiamento.
“Há uma coleção de tarifas, tais como: ‘taxa de pesquisa cadastral’, ‘tarifa operacional’, ‘taxa a vista’, ‘taxa de administração’, ‘taxa de risco de crédito’, cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso sem contar a venda casada de produtos, como a abertura de conta-corrente na instituição financiadora”, comenta.
Tardin sugere como fundamental fazer uma cuidadosa pesquisa sobre as taxas de juros, porque elas variam de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no âmbito do Sistema Financeiro da habitação (SFH) seja a mesma – o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ou a Poupança.
O presidente do Ibedec lembra que o mutuário conta com “todas as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a exclusão da cobrança de taxas injustificáveis, até a facilitação da defesa judicial e inversão do ônus de produção de provas (direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor em casos de processos, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo, que é o consumidor).
Cuidados que devem anteceder a compra de imóvel na planta ou em construção – Para este tipo de transação imobiliária, é firmado um contrato de promessa de compra e venda entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), que pode ser à vista ou parcelado (financiado).
“Nestes casos, informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon. Por exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são um mau sinal”, destaca Tardin.
O instituto sugere também uma visita a outros empreendimentos do construtor, para verificar o material e o acabamento utilizados nas obras. “Porque um imóvel na planta ou em construção ainda não possui Habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra), é interessante verificar os documentos relativos ao terreno onde será ou está sendo construído o imóvel”, recomenda Tardin.
O presidente do Ibedec lembra ainda que “os documentos referentes ao terreno objeto da construção ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem da área e do registro da incorporação, além de informações sobre a situação jurídica”.
Exigir do vendedor uma cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de construção) é outra prática recomendada por Tardin, para quem decide comprar imóvel na planta ou em construção.
“Guarde todos os documentos possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda. Esta é uma garantia do comprador, em caso de não cumprimento do prometido”, acrescenta.
De acordo com Tardin, não é um bom negócio optar pelo financiamento direto com o construtor. “Fuja desses contratos, porque, para imóveis até R$ 250 mil, por exemplo, os financiamentos bancários, em média, giram em torno de 6% a 8%, mas nos financiamentos diretos com a construtora podem saltar para 12%”, diz.
“Usualmente, a correção monetária de financiamento pela construtora é feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é feita pela Taxa Referencial (TR), que nos últimos anos tem ficado abaixo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), por exemplo”, explica o presidente do Ibedec.
“Nos contratos do SFH feitos pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre: amortização do saldo e redução simultânea dos juros sobre o saldo devedor), as prestações tendem a se manter com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chegam a dobrar, a cada cinco anos”, afirma Tardin.
Por fim, o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, aconselha a “não comprometer além de 15% do orçamento mensal com o pagamento da prestação da casa própria”.
“São necessários alguns cuidados com leilões e feirões. No caso de leilão, imóvel usado pode estar ocupado pelo antigo mutuário ou por invasor, e a obrigação em desocupá-lo é do novo proprietário. Nesse caso, se não houver acordo, a briga pode arrastar-se na Justiça por anos a fio”, alerta o presidente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec), José Geraldo Tardin.
Tardin acrescenta que, ainda no referente a leilões, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra - inclusive no que se refere a eventuais débitos condominiais e de IPTU. Nesse sentido, o cuidado em verificar a “saúde” do imóvel deve ser aplicado mesmo em não se tratando de leilões.
Outro componente que pode trazer surpresa desagradável, de acordo com Tardin, é o cálculo ilusório de quanto custará o financiamento. Simplesmente utilizar o simulador não é suficiente. Ele diz que os “acessórios” também pesam significativamente nos cálculos, para levar à conclusão sobre qual será o valor mensal a pagar pela amortização (pagamento parcelado do valor financiado, até a quitação total) do financiamento.
“Há uma coleção de tarifas, tais como: ‘taxa de pesquisa cadastral’, ‘tarifa operacional’, ‘taxa a vista’, ‘taxa de administração’, ‘taxa de risco de crédito’, cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso sem contar a venda casada de produtos, como a abertura de conta-corrente na instituição financiadora”, comenta.
Tardin sugere como fundamental fazer uma cuidadosa pesquisa sobre as taxas de juros, porque elas variam de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no âmbito do Sistema Financeiro da habitação (SFH) seja a mesma – o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ou a Poupança.
O presidente do Ibedec lembra que o mutuário conta com “todas as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a exclusão da cobrança de taxas injustificáveis, até a facilitação da defesa judicial e inversão do ônus de produção de provas (direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor em casos de processos, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo, que é o consumidor).
Cuidados que devem anteceder a compra de imóvel na planta ou em construção – Para este tipo de transação imobiliária, é firmado um contrato de promessa de compra e venda entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), que pode ser à vista ou parcelado (financiado).
“Nestes casos, informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon. Por exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são um mau sinal”, destaca Tardin.
O instituto sugere também uma visita a outros empreendimentos do construtor, para verificar o material e o acabamento utilizados nas obras. “Porque um imóvel na planta ou em construção ainda não possui Habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra), é interessante verificar os documentos relativos ao terreno onde será ou está sendo construído o imóvel”, recomenda Tardin.
O presidente do Ibedec lembra ainda que “os documentos referentes ao terreno objeto da construção ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem da área e do registro da incorporação, além de informações sobre a situação jurídica”.
Exigir do vendedor uma cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de construção) é outra prática recomendada por Tardin, para quem decide comprar imóvel na planta ou em construção.
“Guarde todos os documentos possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda. Esta é uma garantia do comprador, em caso de não cumprimento do prometido”, acrescenta.
De acordo com Tardin, não é um bom negócio optar pelo financiamento direto com o construtor. “Fuja desses contratos, porque, para imóveis até R$ 250 mil, por exemplo, os financiamentos bancários, em média, giram em torno de 6% a 8%, mas nos financiamentos diretos com a construtora podem saltar para 12%”, diz.
“Usualmente, a correção monetária de financiamento pela construtora é feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é feita pela Taxa Referencial (TR), que nos últimos anos tem ficado abaixo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), por exemplo”, explica o presidente do Ibedec.
“Nos contratos do SFH feitos pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre: amortização do saldo e redução simultânea dos juros sobre o saldo devedor), as prestações tendem a se manter com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chegam a dobrar, a cada cinco anos”, afirma Tardin.
Por fim, o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, aconselha a “não comprometer além de 15% do orçamento mensal com o pagamento da prestação da casa própria”.
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